在养老人人有责的观念倡导下，最近有关储蓄养老金的新闻一直占据财经版面，但是感觉一般大众还是有比较多顾虑。最大的原因还是在于高房价，一般工薪阶层买房都成了“人生梦想”，自己再存养老金感觉还是挺吃力的。既然买房已经耗尽了一般大众的大半薪资，拼命攒了一套房后，“穷的只剩下房子”，那未来退休时以房养老是不是可行？我们不妨来看看。
其实以房养老在海外已经很成熟了，最早起源于荷兰，在美国发展最完善；同时以房养老在英国、法国、新加坡和日本等都有了较快发展。以房养老的核心观念就是在退休前“人养房”，退休后“房养人”。在退休后将自己的房子通过金融的手段，盘活流动性不佳的房产，变成能够满足生活支出的现金流。因此以房养老有个关键前提，房屋必须是自有住房并且拥有完全的产权，也就是说必须先还完按揭贷款。
以房养老其实形式很多，一般可以分为五种不同类型，包括住房反向抵押贷款（也称“倒按揭”）、售房养老、换房养老、租房入院养老、赠房养老等非金融参与模式。简单介绍如下。
一、售房养老。把房产卖了，拿现金过退休生活，可以选择全部花掉好好享乐，也可以部分留给小孩。优点在于现金上肯定比较充裕，但是就不再拥有房屋产权。
二、换房养老，房子大换小。普遍来说把原先3室的房子置换成2室的，置换的差价可以拿来作为退休后的现金补充。这种方式的优势在于，还是可以持有房产，而且也能腾挪出来一部分现金。
三、租房入院养老。将房子出租，以租金支付养老院的开支。好处是房产还能完全属于自己，但是国内租金房价比普遍较低，租金是否能够完全覆盖养老院的需求是这个方式考虑的主因。
四、 赠房养老。就是将房产赠与后代，由后代支持老年人的养老支出。
五、倒按揭。这是一种最为典型盘活房地产价值的方式，其操作逻辑是持有房产的老年人，将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由金融机构根据房屋价值、房主年龄和预期寿命及未来折旧增值等因素进行综合评估，对老年人房屋的价值做出判断，老年人则可以定期从该机构取得一定数额养老金或者接受老年公寓的服务，直到老年人去世后该金融机构才能获取房屋的产权并进行相应的处置。
在通过买卖房产的方式之外，通过牺牲房产所有权的方式盘活房产价值是海外“以房养老”发展的主轴，但实际上国内在开展这类以房养老上仍旧有较多的阻碍，最主要的原因包含五点。
一、养儿防老观念和遗产动机降低了以房养老的接受度。我国在土地的观念上不仅仅将房产视为住所，而有更多家业传承的意涵。如果老人生前将房产抵押出去，无论最后是否放弃产权，老人在社会观感上想必一定会承受较多压力。
二、大众对金融机构的信任还远远不足。以房养老的抵押周期较长，普遍20年以上，在我国也还仅是初步阶段，没有成熟的商业模式，也没有完善的法律体系来保障以房养老的权益。如果金融机构破产、违约或业务无法顺利进行，老人的生活品质必定出现相当大的风险。
三、房价上行，造成了大众惜售的观念。我国房地产价格不断上涨，自2000年以来，一线城市房价少则涨了5倍，部分地区更是高达10倍之多。在持续的房价上涨预期的判断下，担心房价上涨带来的惜售心理大大降低了以房养老的需求意愿。
四、70年产权的限制，使得房屋价值较难估计。住房抵押的重要一环是需要对房屋进行估价，产权年限的限制及还未明确的相应政策，较难使得住房抵押额度能有市场化的定价。
五、该业务风险难以预期，弱化了金融机构以房养老的动力。这些风险包含了房产泡沫风险、利率风险和长寿风险等；房产泡沫风险同未来经济发展和房地产走势紧密相关，带着极大的不确定性；利率风险则主要受市场利率的波动影响，在宏观经济走势和国家政策的影响下，随时可能出现不可预测的波动；长寿风险则又是难以度量的问题。
因此以房养老在国内确实还面临着诸多问题，但纵使在发展最成熟的美国，根据研究显示，该业务的参与率也只有3%左右；英国大约为0.2%的参与率。所以纵使在国内“穷的只剩下房子”，但是以房养老的方式确实还较不明朗；相比之下，近期推出的养老目标基金及养老商业保险，在有可能都享受税收递延的政策优惠下，还是比较适合一般大众作为补充养老金的主要来源。
2018年8月31日
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